Financiamento: entenda as regras para venda de imóvel financiado

Para realizar a venda de um imóvel, sem dúvidas, é preciso estar atento a todas as formatações que esse tipo de negociação pode assumir.

Uma das maneiras mais comuns de adquirir imóveis é por meio do financiamento bancário. Mas o que fazer se o apartamento, casa ou lote vendido já estiver financiado? Parece complicado?

Fique tranquilo, pois a gente desvenda esse mistério para você! Continue a leitura deste post para tirar todas as suas dúvidas sobre a venda de um imóvel financiado!

É possível efetuar a venda de um imóvel financiado?

Imagine que você encontrou o apartamento perfeito para o seu cliente, e ele está disposto a pagar o preço ofertado. Essa situação é o sonho de qualquer corretor de imóveis, se não fosse um pequeno problema: o imóvel já está financiado pelo vendedor.

Nesse caso, não precisa entrar em pânico! Há maneiras oferecidas pela própria instituição financeira para a quitação do financiamento, independentemente da forma de quitação proposta pelo novo comprador.

Vamos por partes: quando um imóvel é financiado, ele recebe um gravame (ou ônus real), chamado de alienação fiduciária, cujo credor é o banco financiador.

Isso significa que ele não fica em nome do comprador, mas da instituição financeira que proporcionou o financiamento.

E como a maioria de vocês já sabe, um imóvel só pode ser vendido por aquele que detém o seu direito de propriedade. Então, como proceder em caso de venda de um imóvel financiado?

Pode ser elaborado um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com interveniência do financiador.

Qual é o procedimento?

A formatação da nova compra e venda vai depender de como o novo comprador vai pagá-la. Veja qual é o procedimento para pagamento por meio de um novo financiamento bancário e mediante pagamento à vista.

Como receber o pagamento à vista

Para o pagamento à vista ou mesmo parcelado sem financiamento bancário e quitado diretamente com o vendedor, será necessário que ele próprio quite o saldo devedor com o banco.

Para tanto, o vendedor deverá entrar em contato com o banco, que vai averiguar os valores corrigidos do saldo devedor e emitir um boleto com o valor apurado para quitação.

O vendedor, então, quitará o boleto com o valor recebido pelo comprador. Após o pagamento, a instituição financeira emite uma carta declarando que o imóvel se encontra integralmente quitado, livre de quaisquer ônus e débitos.

Essa carta ou declaração deverá ser averbada no Cartório de Imóveis competente, para liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, transação em que o vendedor transferirá o imóvel quitado ao comprador.

Vale lembrar que o vendedor receberá somente a diferença entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte desse valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco.

Como receber o pagamento por meio de financiamento bancário

Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante financiamento bancário, essa transação deverá envolver não só comprador e vendedor, mas também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor.

Primeiramente, o banco financiador apurará o débito do contrato vigente, com todos os juros, correções e descontos nele previstos.

Então, um novo contrato de compra e venda será firmado entre o antigo comprador (que figurará como vendedor), o novo comprador (como comprador), e a instituição financeira, que aparece na qualidade de credora.

Nesse novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco.

O banco, por sua vez, concede quitação ao vendedor pelo financiamento bancário anterior por meio de uma cláusula inserida no contrato.

Depois da assinatura desse novo contrato de financiamento bancário, ele será registrado no Cartório de Imóveis respectivo.

No mesmo ato, o gravame é baixado, e o novo contrato de financiamento bancário é registrado, com averbação também da nova alienação fiduciária.

E é na ocasião do registro do financiamento que o valor que cabe ao vendedor será integralmente transferido pelo banco para ele.

Assim, também nesse caso, quem vende recebe somente a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Para ilustrar, vamos a uma simulação:

O saldo devedor do vendedor com o banco é de R$ 80.000,00
O valor para venda do imóvel é de R$ 200.000,00
Nesse caso, o saldo que o vendedor receberá é de R$ 120.000,00
Ou seja, o banco desconta — dos R$ 200.000,00 — o saldo que é devido pelo vendedor e, posteriormente, repassa a ele o valor restante.

Por fim, o restante do valor dessa nova compra e venda será pago diretamente ao banco credor, conforme as parcelas do financiamento previstas no contrato.

Cabe ressaltar que o procedimento indicado acima é utilizado quando ambos os financiamentos do imóvel são realizados na mesma instituição financeira. Mais adiante, falaremos o que acontece quando os bancos são diferentes.

O que fazer se o vendedor for inadimplente?

Em tempos de instabilidade econômica, é muito comum o corretor prestar serviços para clientes que vendem o seu imóvel devido a dificuldades financeiras — que acabam comprometendo a quitação das parcelas de financiamento do imóvel junto ao banco.

Para esse caso, o maior risco é o leilão do imóvel, que pode acontecer a partir do atraso de uma única mensalidade do financiamento.

De fato, esse é um cenário que pode trazer algumas surpresas e até comprometer a integridade do corretor de imóveis.

Imagine que você apresenta um imóvel a um cliente recorrente. Logo, ele demonstra interesse pela compra. Porém, alguns dias depois, você precisa informá-lo que o negócio teve que ser cancelado porque a instituição financeira entrou com um pedido de leilão da propriedade — conforme previsto na Lei Federal nº 9.514/97, referente à alienação fiduciária de bens imóveis.

Muito frustrante e constrangedor, não é mesmo?

Para evitar esse problema, antes de mais nada, é preciso deixar claro para o vendedor que o mais importante é não permitir que o imóvel vá a leilão. Caso isso aconteça, ele perderá o patrimônio e tudo que investiu nele.

Assim, o vendedor precisa buscar soluções, como utilizar o FGTS para quitação das parcelas em atraso (mediante autorização judicial) para depois vendê-lo ou realizar uma rápida negociação de venda para evitar que o pior aconteça.

Tenha em mente que vender um imóvel com prestações em atraso não só é possível, como ainda pode trazer vantagens tanto para o vendedor (que evita a perda de um patrimônio e recebe a diferença entre o montante para quitação da dívida e o valor do imóvel) quanto para o comprador (que tem maior poder de barganha na negociação).

A dica para esse caso é que a negociação seja acompanhada por um advogado especialista na área para resguardar as partes de quaisquer riscos.

O que é saldo devedor?

Falar sobre o saldo devedor pode parecer um tanto óbvio, no entanto, é importante que ele não seja confundido com o valor futuro (soma das prestações restantes para quitação).

Assim, o saldo devedor refere-se ao valor exato que o vendedor do imóvel deve ao banco. Se ele financiou R$ 200.000,00, por exemplo, esse é o saldo devedor. A partir daí, suponhamos que a prestação é de R$ 2.000,00 mensais. Esse é o valor cheio, no entanto, deve-se considerar os valores acrescidos pelo banco para pagar os juros e outros encargos que já são embutidos no valor da parcela.

Para esse caso, tomemos que apenas R$ 1.500,00 foram efetivamente utilizados para amortizar a dívida. Assim, após o pagamento da primeira parcela, o saldo devedor cairá para R$ 198.500,00 (R$ 200.000,00 – R$ 1.500,00). Logo, esse valor é consecutivamente amortizado do saldo devedor junto à instituição financeira.

Para reforçar essa questão, você percebe como a soma do montante total de todas as faturas restantes daria um valor muito acima do saldo devedor? Isso é devido ao fato de constar nelas os juros e encargos do banco.

O que fazer quando as instituições financeiras são diferentes?

Quando o vendedor financiou a compra do imóvel em um banco e o novo comprador pretende obter o financiamento em outro banco, será necessário realizar o processo de interveniente quitante (QI) ou interveniência financeira.

Nesse procedimento, que envolve bancos distintos, o saldo devedor será apurado pelo banco credor do vendedor, que se comunicará com o banco do comprador para a elaboração do contrato.

Nesse novo documento, haverá a interveniência creditícia dos dois bancos. De um lado, o banco credor do vendedor receberá o valor do saldo devedor, pago pelo comprador.

E no mesmo ato, o comprador assumirá a dívida do valor da diferença perante o seu respectivo banco credor, pagando a ele as parcelas financiadas, conforme previsto no contrato.

Após o registro desse contrato de financiamento bancário, a alienação fiduciária em relação ao vendedor é retirada da matrícula do imóvel, enquanto um novo gravame é averbado em nome do comprador.

É importante destacar, ainda, que o valor do financiamento bancário contratado entre o novo comprador e a instituição financeira escolhida por ele será depositado na conta indicada pelo vendedor logo após o registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis respectivo.

Há também outras formas de pagamento que podem ser ajustadas na compra e venda de um imóvel financiado, como é o caso do consórcio imobiliário, da transferência de outros imóveis ao vendedor e até por meio de crédito do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Em todas as possíveis situações, o procedimento é muito semelhante com o que explicamos acima, observadas algumas peculiaridades.

No caso de um novo imóvel ser oferecido em pagamento, por exemplo, o vendedor deverá, primeiramente, vendê-lo e, com o dinheiro arrecadado na venda, quitar o saldo devedor do financiamento bancário pendente.