REGISTRO DE IMÓVEIS, QUANDO É SEGURO COMPRAR

* Johnand Pereira da Silva Mauro

Ah, a compra da sonhada casa própria! Atualmente existem diversas linhas de financiamento e crédito, muitos imóveis à venda, e as vezes somos surpreendidos por irregularidades que impedem de efetivar o negócio e até trazer prejuízos.

Entre a escolha do imóvel ideal e a efetivação da compra é um longo e burocrático caminho, com a levantamento de débitos, certidões, análise de financiamentos, elaboração de plantas, verificação de documentos, caso a decisão seja construir, uma jornada que as vezes encontra alguns percalços, e entraves burocráticos.

O primeiro documento a ser analisado na compra de um imóvel é a matrícula. Este documento é uma espécie de certidão de nascimento do imóvel, onde constam informações sobre quem é o proprietário, se existem financiamentos ou dívidas vinculadas ao imóvel, ou se existe algum tipo de restrição de uso, como usufruto, ou tombamento como patrimônio histórico ou de relevância cultural ou artística, ela fica arquivada em um Cartório de Registros de Imóveis, e pode ser solicitada por qualquer pessoa, mediante o pagamento de taxa de cerca de R$ 40,00. No caso de Dourados, o Cartório responsável pelo Registro de Imóveis é o Cartório do 1º Ofício, Campo Grande, por exemplo, já existem dois cartórios de registros de imóveis, o de 1º e o de 5º ofícios.

É na matrícula que contam informações do imóvel, quem são seus proprietários, eventuais garantias que podem recair sobre esse imóvel, quais suas medidas e limites, localização, se há construções ou não. Este é o único documento capaz de comprovar que o proprietário que está vendendo é efetivo proprietário e senhor do imóvel a ser negociado.

Após a análise da matrícula, e conferir as características do imóvel é necessário o cumprimento da primeira formalidade, para a aquisição de um terreno, apartamento ou residência, a elaboração da escritura pública, este documento pode ser elaborado em qualquer cartório de notas, e seu valor é proporcional ao valor do negócio realizado, trata-se, assim como matrícula de um documento que dá validade ao negócio imobiliário, neste ato também deve ser recolhido o ITBI (Imposto sobre Transmissão Onerosa de Bens Imóveis).

A escritura pública de compra e venda só pode ser substituída por contrato de financiamento elaborado na forma prevista no SFH (Sistema Financeiro Habitacional), o que isenta o comprador dos custos de registro da escritura de compra e venda, tão somente.

Após a formalização do negócio realizado, das condições de pagamento ou financiamento serem acordadas por escritura pública ou pelos contratos de financiamento hábeis a registro, o comprador deve proceder o registro do negócio junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o mesmo onde foi buscar a matrícula, este valor também é proporcional ao valor do imóvel comprado. O comprador terá direito a redução de 50% do valor da averbação no primeiro imóvel financiado pelos planos do SFH.

Portanto, para chamar o imóvel comprado de seu são necessários dois passos essenciais: o primeiro é a elaboração da escritura de compra e venda em cartório competente, e o segundo e não menos importante, é o registro da escritura junto a matrícula.

Infelizmente a compra de imóveis exige um planejamento financeiro rigoroso, pois, não basta somente ter o dinheiro da entrada, ou para adquirir o bem, mas também o comprador deve precaver-se para garantir que terá dinheiro suficiente para pagar as taxas de transferência e o Imposto de Transmissão Onerosa de Bens Imóveis, e todas estas taxas devem ser pagas à vista.

Foram aprovadas em Dourados e Campo Grande recentemente duas leis que permitem o parcelamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, há também a previsão em lei estadual autorização para a redução do valor da averbação da na compra do primeiro imóvel financiado em até 50%, que facilitam um pouco a aquisição da casa própria.

Em todo caso, ao comprar um imóvel é sempre recomendável cercar-se das seguintes cautelas: solicitar uma cópia da matrícula do imóvel (que pode ser solicitada pelo valor de cerca de R$ 40,00 no cartório do Primeiro ofício) e verificar na prefeitura as licenças e alvarás de construção e habitação e se o imóvel está apto a ser financiado ou transferido, se não foi cedido em garantia de dívidas, ou é objeto de algum processo judicial.

Há corretoras especializadas nessas transações, que auxiliam e facilitam essa documentação, e em caso de dúvidas procure sempre um advogado de sua confiança.

* Johnand Pereira da Silva Mauro. Advogado e mestrando do Programa de Pós-graduação em Sociologia pela Faculdade de Ciências Humanas da UFGD.